Nincs elég pénzed lakásra? Toldd meg egy nagyobb összeggel! – Lakáshitelek

Tavasz van. Ez nemcsak azt jelenti, hogy el kell kezdenünk a tavaszi fogyókúrát, hogy jók legyünk a bikiniszezonra, vagy hogy ideje a tavaszi nagytakarításnak. Hanem azt is, hogy szinte automatikusan beindul a fészekrakó ösztön. Ez rendben is van, de hogyan jussunk lakáshoz? Akármilyen jól is keresünk, majdnem lehetetlen, hogy önerőből házat, lakást vegyünk, vagy építsünk. Ha van is egy kis spórolt pénzünk, az szinte biztosan nem lesz elég. Mit tehetünk? Himer Csilla pénzügyi coach megmondja.

Jó lenne egy lakás… – de miből?

Sokunk feje fő amiatt, hogy hogyan jusson egy saját ingatlanhoz. Pénzügyi coachként azt is pontosan tudom, hogy a vásárlást megelőzően sokan osztanak-szoroznak, hogy hogyan tudnák megvalósítani ezt az álmukat. Különösen azoknak vannak nehéz helyzetben, akik lényegében fizetéstől fizetésig élnek – vagyis gyakorlatilag minden hónapban teljesen elköltik a jövedelmüket, így nincs miből félre tenni.

Én pedig pénzügyi coachként gyakorlatból tudom, hogy ez az első pont, ahol nagyon elcsúszhatunk.

Miért? Mert egész egyszerűen nincs olyan, hogy nem tudunk félre tenni. Egyetlen ügyfelem sem volt, akinek a költségvetésében ne találtunk volna annyi tartalékot a kiadások átfésülése, némelyik tétel csökkentése, vagy átcsoportosítása után, hogy el ne tudott volna kezdeni takarékoskodni.

Ezt pedig azért olyan fontos már a nulladik lépésként leszögezni, mert ebben az egyben biztos lehetsz:

megtakarítás nélkül soha nem lesz saját ingatlanod.

Tehát még egyszer: az életben nem lesz saját lakásod, ha nem takarékoskodsz, nem teszel félre. Ez akkor is igaz, ha a szüleid be tudnak segíteni. Csak akkor nem a saját pénzed képezi a megtakarítás alapját, hanem a szüleidé. Azt a pénzt azonban ők is összerakták, ők is félre tették. (Meg lehet őket kérdezni, hogyan csinálták, és ami átemelhető belőle a saját életetekbe, azt gyorsan kezdjétek el belőle alkalmazni!)

Annak, hogy megtakarítás nélkül nem megy a lakáshoz jutás, két oka is van:

1. minden hitelhez kell önrész. Több-kevesebb, de kell. Vagyis megtakarítás nélkül hitelhez sem juthatsz.
2. amit meg tudsz takarítani, az biztosan a Tiéd – vagyis nem kell utána majd évekig kamatokat nyögnöd. Nagyon nem mindegy, hogy a frissen megvásárolt lakásod után havonta mennyit kell majd kicsengetned a banknak – amikor a nyakadon a beköltözés utáni tisztasági festés, felújítás, bútorvásárlás is. Sokan ezért nem tudnak lakáshoz jutni, mert akkora hitelt kellene bevállalniuk hozzá, amit csak úgy tudnának törleszteni, hogy az életszínvonaluk látná kárát. Márpedig saját lakásba azért akar menni az ember, hogy jobban éljen, nem?

A fentiek miatt tehát megvizsgálunk három lehetőséget, ami segíthet abban, hogy végre saját házad, lakásod legyen.

1. Takarékoskodás – támogatva!

Nem, nemcsak én támogatom, ha elkezdesz lakás célra megtakarítani, hanem az állam is. Mégpedig a lakástakarékpénztárakon (LTP) keresztül. És a LTP-k számos előnnyel járnak:

• Rövid távon is rugalmas – lakástakarékot minimum 4 évre, maximum 10 évre lehet kötni, tehát alapvetően rövid távú megtakarítás, mégis meglehetősen rugalmasan lehet a hosszát belőni. Annyit azért hozzátennék, hogy a konstrukció az optimumát kb. 7 év után adja le, vagyis ez az az időtáv, ahol a kamatok és az állami támogatás együttesen és időarányos a lehető legnagyobb.
• Állami támogatás is jár hozzá – ezt már emlegettem fentebb. A támogatás mértéke a LTP-ba befizetett éves összeg 30%-a, azonban maximum évente 72.000,- Ft. Vagyis lehet, hogy olyan összeget fizetsz be, amelynek éves szinten 72.000,- Ft-nál is több a 30%-a, de ebben az esetben is maximum 72.000,- Ft-ot írnak hozzá a számlán nyilvántartott összeghez.
• Nem túl nagy összegekkel is indítható – már havi 5.000 Ft-tal is működik, de havi 20.000 Ft-tal már elfogadható pénzt lehet összerakni vele. Ráadásul ez a havi 20.000,- Ft az az összeg, ahol az állami támogatást ki tudod maxolni. Az évi 72.000,- Ft-os állami támogatás ugyanis a havi 20.000,- Ft-os befizetések 30%-a.
• Önrészként is felhasználható lakáshitelfelvétele esetén – mint említettem, valahogyan mindenképpen takarékoskodnod kell, ha saját lakást akarsz. Miért ne lehetne ez a LTP? Ennek ugyanis megvan az az előnye, hogy az állami támogatás révén nem Neked kell minden fillért összegereblyézned.
• Nemcsak új, hanem használt lakás/ház vásárlására, illetve felújításra, bővítésre is igénybe lehet venni – a LTP nemcsak arra jó, új lakást vegyél, hanem arra is, hogy használtan vehesd meg az új otthonodat. Sőt a már meglévő lakásodat is bővítheted, felújíthatod a segítségével.
• Ugyanahhoz az ingatlanhoz több LTP-i megtakarítás is felhasználható – vagyis, ha van a Te neveden is egy lakástakarékszámla, meg a párodén is, sőt akár a gyerekén is, mindnyájan felhasználhatjátok ugyanannak az ingatlannak a megvásárlásához, felújításához, bővítéséhez azt, amit ott gyűjtöttetek. (Csak egy ember nevén nem lehet egyidejűleg több LTP-i számla, mert az állami támogatást egy ember csak egyszer veheti igénybe.)

Hogy teljesen képben legyél a LTP-ral, nem árt, ha tisztában vagy a hátrányaival is (bár nincs belőlük túl sok):

• A LTP nem befektetés, hanem megtakarítás – ez pedig azt jelenti, hogy nem hozama van, hanem kamata. Márpedig a hozam általában mindig magasabb, mint a sima kamat. Ezért egyrészt őrült magas hozamokat ne reméljen tőle senki, másrészt ne is akarja összehasonlítgatni a kettőt, mert az olyan lenne, mintha a tojást hasonlítanánk a másik féltéglához.
• Itt is igaz, hogy minél hamarabb kezdjük, annál kisebb havi összeg is elég – vagyis hosszú távon kell gondolkodnunk, és nem fogunk gyorsan nagyot kaszálni vele. (Ez utóbbi amúgy is a befektetések, azon belül is a kiemelt kockázatú befektetések sajátja. Arra meg kétlem, hogy valaha is adnának állami támogatást.)
• Rendszerességet követel – csak az vállalja be, aki a havi befizetési összeget pontosan, időre tudja fizetni.

2. Kilóg a lábad a takaró alól? Toldd meg egy kicsivel! – A lakáshitelek

A lakáshitelekről az első és legfontosabb dolog, amit tudni kell, hogy ezek kivétel nélkül mind jelzáloghitelek. Ez azt jelenti, hogy a hitelező bank biztosítékot követel Tőled arra, hogy akkor is be tudja hajtani Rajtad a tartozását, ha valamiért nem fizetsz többé. Vagyis nem elég biztosíték a pénzintézet számára a fizetésed (ehhez kell a munkaviszony- és jövedelemigazolás), hanem igényt fog tartani még a lakásodra is. (Később még lesz szó róla bővebben, hogy miért kell óvatosan bánni a lakáshitellel.)

Mi kell a hitelfelvételhez?

• Munkaviszony – ráadásul minimum 183 napot meghaladó biztosítási jogviszony igazolásával, túl a próbaidőn
• Munkaviszonyból származó rendszeres jövedelem – vagyis az, hogy minden hónapban legyen meghatározott összegű bevételed. A megkövetelt összeg mértéke elsősorban a hitel összegétől függ, de ez az MNB újabb szabályozása szerint nem lehet több, mint a havi rendszeres jövedelmed maximum 50%-a 400.000 forint havi jövedelem alatt, és 60%-a 400.000 forint havi jövedelem felett. (Ami szerintem baromi sok, és nem ajánlott, de ez a törvényileg megengedett maximum határ. Én azt mondom, hogy a havi jövedelmed 20%-ánál ne legyen több, a 25% már határeset. A 30% pedig maximum már jéggel és duplaviszkivel megy el.)
• Ingatlanfedezet – ez jellemzően a megvásárolni kívánt ingatlan. Ezzel pedig erősen korlátozod a tulajdonjogodat a megvásárolt ingatlanon: bár minden dokumentum azt igazolja, hogy a lakás/ház a Tiéd, ez jellemzően azt jelenti csak, hogy Te viseled az összes, az ingatlannal kapcsolatban felmerülő pénzügyi terhet (adósság, adók, illetékek). Viszont semmit nem tudsz tenni az ingatlannal – a bank hozzájárulása nélkül (sem eladni, sem haszonélvezetet bejegyeztetni rá valaki javára stb.).
• A már meglévő adósságaid mértéke ne legyen sok – a fentebb már említett MNB-szabály miatt a jövedelemarányos törlesztőrészletmutatód (JTM) nemcsak a lakáshitel tekintetében nem lehet 50% vagy 60% felett, hanem összesen minden hiteled vonatkozásában sem lépheted át ezt a határt. Ha tehát van már egy hiteled, akkor ez plusz a lakáshitel törlesztőrészletei együtt sem léphetik át az 50 vagy 60%-os határt.
• Ne legyél KHR-, leánykori nevén BAR-listás – azaz ne legyen korábban már lejárt, és nem fizetett hiteled miatt kérdéses a hitelképességed.

Ezen kívül kell még persze millió papír, amit minden bank maga ír elő, tehát elég változatos lehet az összkép. Ami viszont tutira kell, bármelyik banknál próbálsz is jelzáloghitelhez jutni:

• Munkaviszonyigazolás
• Adásvételi szerződés az ingatlanról (ügyvéd által ellenjegyezve)
• Telekkönyvi kivonat a Földhivataltól az ingatlanról (még az eladó nevén – az átírás csak azután valósul meg, hogy az eladó is leigazolja az ügyvédnek, hogy megérkezett a vételár, illetve a csatolt hitelszerződés alapján széljegyzetként feltüntetik a bank jelzálogjogát is az ingatlanon)
• A hitelszerződés közjegyzői okiratba fog
  lalása (csak a jó ég tudja, hogy miért…)
• Értékbecslői igazolás (használt ingatlan vásárlásakor – a bank küldi a saját értékbecslőjét)
• Műszaki ellenőr/generálkivitelező igazolása (új építésű ingatlan esetén)
• Élő bankszámla a folyosító pénzintézetben, ahová a fizetésed érkezik (hogy innen azonnal tudja inkasszálni a bank a törlesztőrészletet minden hónapban a törlesztésre előírt napon, pl. minden hónap 15-én)

A cikk következő részében a CSOK-ról fogok írni.
Figyeld a Babafalva oldalát március 14-én (is)!

Képek: freepik.com

Erről a témáról a Pénzügyek, támogatások rovatban olvashatsz többet!