Ideális esetben a lakásvásárló maximum megtakarításai kiegészítése érdekében vesz fel jelzáloghitelt. Így olyan ingatlant is képes megvásárolni, amelyhez egyébként még egy ideig gyűjtögetnie kellene. De mi történik akkor, ha a lakásvásárlónak csupán minimális, vagy éppen semmi megtakarítása sincsen? Hajlandóak finanszírozni a bankok az ilyen ügyleteket, vagy pedig élből elutasításra kell számítania egy önerővel nem rendelkező hiteligénylőnek?
Jelzáloghitel
Nyilván nem kell magyarázni, hogy a rendelkezésünkre álló megtakarításaink alapvetően befolyásolják lakásvásárlási lehetőségeinket, hiszen minél több pénzünk van annál nagyobb a választék, amelyből válogathatunk. Ez akkor sincsen másképp, ha alapvetően jelzáloghitelből tervezzük az ingatlan megvásárlását.
Egy jelzáloghitel igénylése során a legelső és legfontosabb kérdések között fog szerepelni, hogy mennyi a megvásárolni kívánt ingatlan forgalmi értéke, illetve ennek mekkora részét vagyunk képesek mi magunk, saját zsebből kifizetni. Vásárlás esetén tehát nem feltétlenül hagyatkozhatunk csak a hitelre, nem árt, ha valamekkora önerőt képesek vagyunk felmutatni.
Nincs elég pénzed lakásra? Toldd meg egy nagyobb összeggel! – Lakáshitelek
Nade mennyit? Ez nyilván függhet az adott banktól, de egyébként magától a hitelcéltól is. Ami fontos támpont, hogy egy fedezetként felajánlott ingatlant maximum a 80 százalékáig lehet „behitelezni”. (Az MNB Adósságfék szabályozása 2015. január 1-től érvényesek.) Tehát ha szeretnénk vásárolni mondjuk egy 20 millió forint forgalmi értékű lakást, akkor arra maximum 16 millió forint hitelt tudunk felvenni. Ebben az esetben marad 4 millió forint, amelyet elviekben nekünk kell beletenni a vásárlásba.
Önerő hitelből?
Önerővel egyáltalán nem rendelkező lakásvásárlók számára kézenfekvő megoldásnak tűnhet, hogy az „önerejüket” más hitelből, jellemzően személyi kölcsönből teremtsék elő. Régen, a KHR előtti időkben egyébként el is lehetett sumákolni a jelzáloghitelt folyósító bank elől, hogy az önerőnk valójában szintén kölcsön, hiszen más bankok erről csak akkor szerezhettek tudomást, ha nem fizettük rendesen a hitelt (ez volt a hírhedt BAR lista).
KHR? BAR?
A Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) egy olyan adóslista, mellyel a pénzintézetek a tartozásaikat nem fizető – esetleg egyenesen csalást elkövető – ügyfeleket igyekeznek kiszűrni. A rendszerhez hozzáférő pénzintézetek azonnal megtudják, hogy a hiteligénylőnek milyen egyéb tartozásai vannak a hiteligénylés pillanatában.
A KHR korábbi verziója volt a Bankközi Adós- és Hitelinformációs Rendszer (BAR). Utóbbi csak azokat az adósokat listázta, akik már mulasztásba estek meglévő hiteleik visszafizetése tekintetében.
A bankok válaszaiból az látszik, hogy a többségüket egyébként nem is zavarja, ha nem saját forrásból van az önerőnk, hanem mondjuk egy másik hitelből. A CIB, az OTP és a Raiffeisen Bank is úgy nyilatkozott, hogy nem vizsgálják, honnan származik az önerő. Előbbi kettő csupán azt nézi – amit egyébként minden bank köteles vizsgálni -, hogy a jövedelem elbírja-e a felvett hitelek törlesztőrészleteit.
A Raiffeisen Bank válaszából kiderült, hogy például másik ingatlanfedezet biztosításával is csökkenthető a saját megtakarítás elvárt mértéke. Az UniCredit Bank is rugalmas ebben a kérdésben: ha az ügyfél jövedelme megengedi, akkor őket sem zavarja, ha más hitelből származik az önerő. Sőt, ha tudunk pótfedezetet is bevonni, akkor akár a vételár 100 százalékát is finanszírozzák lakáshitelből.Vannak ugyanakkor konzervatívabb bankok is. Ilyen például a K&H Bank, amely elvárja, hogy a hiteligénylő ténylegesen saját megtakarításokkal rendelkezzen.
Ugyanakkor az OTP, az Erste, a CIB, az UniCredit, a K&H és a Raiffeisen is elfogadja önerőként a lakás-takarékpénztáraknál felhalmozott megtakarításokat. Azt azonban szinte mindegyik bank külön kiemelte, hogy az önerő megfizetésének a jelzáloghitel folyósítása előtt kell megtörténnie, tehát az LTP kiutalásának időpontja nem szerencsés, ha nagyon elhúzódik. Sőt, a Raiffeisen esetében az adásvételi szerződésben is szerepelnie kell, hogy a megtakarítási összeg az önerő részét képezi, és az LTP esetleges hitel részét nem fogadják el saját forrásként.
Mi a helyzet a CSOK-kal?
Nos, a gyerekes családoknak szerencséjük van, ugyanis több bank is elfogadja önerőként az állami támogatást, bár vannak különbségek bank és bank között. Például a CIB, a K&H és a Raiffeisen csak a meglévő gyerekek után járó támogatást fogadja el önerőként, míg az OTP a vállalt gyerekek után járó CSOK-ot is. Azt azonban az OTP is hozzátette, hogy például 3 gyerek „bevállalása” egyértelműen kockázatot jelent, amit a pénzintézetnek természetesen mérlegelnie kell.
Egyéb hitelcélok
Persze más hitelcélra is vehetünk fel jelzáloghitelt, jellemzően meglévő ingatlan felújítására, esetleg építkezésre. Természetesen itt is vannak különbségek az egyes bankok között, például az Erste és az OTP Bank nem írnak elő önerőt felújítási hitel esetén, de a K&H Banktól is azt a választ kaptuk, hogy akár önerő nélkül is finanszíroznak felújításokat. Az UniCredit Bank sem vár el önerőt, a teljes költségvetést hajlandóak finanszírozni, ha az egyéb kritériumoknak megfelel az igénylés. A Raiffeisen Bank nem ad jelzáloghitelt felújítási hitelcél mellé, ők ilyenkor személyi kölcsönt ajánlanak, ahol ugyancsak nem szükséges az önerő. A CIB Bank esetén kicsit bonyolultabb a helyzet: felújítás esetén szabad felhasználású hitelt ajánlanak, amelyhez nem szükséges az önerő. Korszerűsítésnél, bővítésnél már lakáscélú hitelt tudnak nyújtani, amely szintén történhet akár önerő nélkül is.
Építkezésnél könnyen előfordulhat, hogy az építési telek megvásárlása el is viszi a megtakarítás nagy részét, így magára az építkezésre már csak minimális önerő marad. Ezen a helyzeten már az is segíthet, ha az általunk kiválasztott bank hajlandó önerőként elfogadni a telket. Azonban ebben a kérdésben sem egységes a bankok hozzáállása. A K&H Bank többnyire elfogadja a telket önerőként, kivéve, ha a telek értéke csekély, illetve azt több évvel korábban vásárolta meg az ügyfél. Az OTP alapvetően nem fogadja el, hiszen a telek nem része az építkezés bekerülési költségének. Kiskaput azonban hagytak: piaci feltételű építési hitelek esetében az építési telek egy meghatározott értékéig tudnak előleget folyósítani a kölcsönből, amennyiben a telek fedezetként rendelkezésre áll. Az Erste Banknál és az UniCreditnél nem számít önerőnek a telek, a Raiffeisen pedig nem folyósít építési hitelt.
Akkor most kell önerő vagy sem?
A fenti válaszokból kitűnik, hogy a bankok többnyire elég rugalmasan állnak az önerő kérdéséhez. Azonban fontos, hogy mindegyik hiteligénylés egyedi elbíráláson esik át, ahol fel fog merülni, hogy miért is hiányzik a saját forrása az ügyfélnek? Azért, mert nem képes megtakarítani? A fizetése alapján képes lenne megtakarítani, de nem tud bánni a pénzzel? Akkor várhatóan a hitelt sem lesz képes fizetni, így végső soron nem az önerő hiánya miatt, de elutasításra kerülhet az igénylés. Persze előfordulhat ésszerű magyarázat arra, hogy miért egy forint megtakarítás nélkül szeretne valaki lakást vásárolni, de valószínűleg nem ez a jellemző.
Az önerő megléte/nagysága egyfajta szűrő is: a 2008-as válságot követően is kimutatható volt, hogy az annak idején saját megtakarításaikat is felhasználó ügyfelek fizetési hajlandósága sokkal nagyobb volt, mint azoké, akik semmit, vagy csak minimális önerőt fektettek a lakásvásárlásba.
Mindet összevetve tehát nem kell automatikus elutasításra számítania a megtakarítás nélküli hiteligénylőnek, de ha valaki biztosra szeretne menni, akkor jobban jár, ha elkezd felhalmozni. Ha mást nem is, de legalább nyit egy lakástakarékot.
