Idén március 1-jével szigorúbbak lettek a lakossági hitelezés szabályai, így ezentúl nagyobb önrész vállalása mellett igényelhető ingatlan és gépjármű hitel. A kormányrendelet két ütemben vezeti be a lakossági hitelezés korlátait, mellyel a hitelfelvevők további eladósodását igyekszik akadályozni, ugyanakkor a társadalom újabb rétegei előtt zárul be a hitel ajtaja.
Az új szabályozás sújtja a kevés jövedelműeket, illetve a kistelepülésen élőket, és szigorúbbá válik a hitelképesség vizsgálata is.
A rendelet hatálya azokra a szerződésekre terjed ki, melyeket a hitelnyújtó a Magyar Köztársaság területén természetes személyek részére folyósít és a szabályok a pénzügyi lízingszerződésekre is irányadóak.
A 2010. március 1-jétől hatályba lépett szabályok az előrelátó, átgondolt lakossági hitelezés feltételeit hivatottak szabályozni, s ennek keretében meghatározásra kerül a fedezet és az ennek alapján maximálisan nyújtható hitel aránya. A jogszabály preferált hitele a forint és euró alapú kölcsönök, mivel ezek felvétele esetén alakul a a legkedvezőbben hitelezhetőségi ráta.
Jelzáloghitelek
Az ingatlanra alapított, jelzálog fedezet mellett nyújtott forinthitel felvételénél a hitel összege nem haladhatja meg a fedezeti ingatlan forgalmi értékének a 75%-át, pénzügyi lízingnél a 80%-át.
Az euró alapú hiteleknél – és az euróhiteleknél – az iménti arány csak 60%, pénzügyi lízingnél 65% lehet. A legkisebb hitelezhetőséget a más pénznemben meghatározott devizahitelek kínálják, mivel esetükben a hitel/fedezet arány legfeljebb 45%, pénzügyi lízingnél 50%.
Abban az esetben, ha egy hitelnyújtó ugyanannak a személynek több pénznemben nyújt hitelt egyazon ingatlannak a fedezete mellett, akkor a fent körülírt limitek közül a legalacsonyabb lesz irányadó.
Gépjármű hitelek
A gépjármű vásárlásra nyújtott hiteleknél a finanszírozási arány az ingatlanhiteleknél leírtak szerint alakul, ám további fontos megkötése a rendeletnek, hogy a hitel futamideje – szerződéskötéskor – nem lehet több 84 hónapnál, szemben az eddigi, akár 120 hónapot is meghaladó konstrukcióknál.
Kivételek
A kormányrendelet alkalmazása alól az alábbi esetek kivételt képeznek:
- az a szerződés, melyet a kormányrendelet hatályba lépést megelőzően kötöttek;
- a hatálybalépéskor már meglévő hitel módosítása, átütemezése;
- ugyanazon hitelnyújtónál igényelt „mentőhitel”;
- a kézizálog fedezetű kölcsön nyújtása;
- értékpapír vagy betét fedezete mellett nyújtott kölcsön;
- állami kezességvállalás mellett nyújtott lakáscélú kölcsön;
- s egyes – a rendeletben meghatározott – speciális konstrukciók
Hitelképesség vizsgálat
A kormányrendelet a körültekintő lakossági hitelezés feltételein túl külön cím alatt rendezi a hitelképesség vizsgálatáról szóló általános követelményeit, ám a jogszabály erre vonatkozó rendelkezései csak 2010. június 11. napjától hatályosak.
A rendelet alapján a hitelnyújtók a jövőben kötelesek belső szabályzatukban hitelezőségi limitet számítani az egyes hiteltípusok vonatkozásában, s ez képezi majd alapját a hitelképességi vizsgálatnak. A hitelezhetőségi limit tehát egy forintban meghatározott maximális havi hiteltörlesztési képességet kifejező összeg, melyet a hitelnyújtó határoz meg pontosan a saját szabályzatában előírtak szerint.
A forintban kifejezett maximális törlesztési képesség ugyan nincsen a jogszabályban limitálva, a devizahitelek esetében mégis az alábbiak megkötésekkel él a rendelet: euró alapú ügyletnél – és euróhitelnél – a havi törlesztés mértéke legfeljebb a forintban meghatározott hitelezőségi limit 80%-a lehet, míg más devizahitelnél 60%. A hitelnyújtó vállalkozások szabályzatukban azt is kötelesek lesznek meghatározni, hogy kiknek, milyen feltételekkel nyújtanak hiteleket, milyen jövedelmi tételeket és azok igazolásának módját fogadják majd el.
A jogszabály 2010. június 11. napjától hatályba lépő rendelkezései alapján eltűnnek azok a hitelek a piacról, ahol kizárólag a fedezeti ingatlan alapján történik majd az elbírálás. A hitelnyújtónak a továbbiakban arról is kell majd gondoskodnia, hogy az ügyfélnek – már a kölcsönkérelem benyújtásának alkalmával – kézhez kapják a „Túlzott eladósodottság kockázatairól” szóló tájékoztatót. A rendeletben foglaltak betartását a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete rendszeresen ellenőrizni fogja.
Kedves Lívia!
Eddig is voltak szabályozások az ingatlanokkal kapcsolatban, eddig is voltak tiltott települések, ahova egyáltalán nem helyeztek ki hitelt.
Hogy miért és milyen a jó fedezet?
A bűvös hármas, mint a mesében.
Addig rendben vagyunk, hogy ingatlan, mint fedezet, no de jóból is megárt a sok, legalábbis a bankok szempontjából úgy tűnik mindenképpen.
Éppen emiatt nem lehetséges, hogy végtelen számú ingatlanfedezet álljon az egyes hitelek mögött.
A bankok túlnyomó része három ingatlanban állapította meg a felső limitet, ami azt jelenti, hogy a főfedezeten kívül még kettő ingatlan kerülhet fedezetként bevonásra.
Egy jelzáloghitel esetében természetesen az sem mindegy, hogy minimálisan mekkora értékkel kell rendelkeznie a felajánlott ingatlan(ok)nak, tekintettel arra is, hogy a forgalmi értékre, vagy a hitelbiztosítéki értékre vonatkozó kritériumot állapítanak meg.
Ebben az esetben is gyakori szereplő a hármas, ugyanis több esetben legalább 3 millió forintnak kell lennie az ingatlan(ok) értékének.
Mi a különbség a kettő között?
A forgalmi érték – melyet a bank, vagy a bank által elfogadott ingatlanértékelő cég határoz meg – bizonyos százaléka a hitelbiztosítéki érték, a két érték közti különbözet biztosítja azt, hogy a bank a bedőlt hitel (azt jelenti amit nem tudsz fizetni ) fedezeteként helytálló ingatlant három hónapon belül értékesíteni tudja.
A forgalmi érték tehát tükrözi az ingatlanodnak azt az értékét, amelyen biztosan értékesíthető az ingatlan (általában 180 napon belül).
A hitelbiztosítéki érték azt mutatja, hogy a hitel felmondása esetén a bank mekkora bevételre számíthat az ingatlan értékesítéséből (ezért gyakran menekülési értéknek is nevezik).
Készülj fel arra, hogy ez az érték jóval alacsonyabb lesz, mint amennyire Te értékeled a saját ingatlanodat.
A forgalmi érték és a hitelbiztosítéki érték aránya attól függ, hogy az ingatlanod földrajzilag hol helyezkedik el, mennyire mozog azon a környéken az ingatlanpiac.
Ha egy megyeszékhelyen található az ingatlan, akkor a HBÉ közelebb lesz a FÉ-hez. Abban az esetben, ha az ingatlan egy vidéki, akkor jóval nagyobb a különbség a két érték között.
Az ingatlan területi és lakókörnyezeti elhelyezkedése alapján a bankok egy 1-nél kisebb számmal szorozzák meg az értékbecslő által megadott összeget, ami az ingatlan piaci értéke. Ez a szorzószám a következőképpen alakul:
– 0,85-0,95 Budapest kiemelt belső kerületei (V., VI., I., II., XII.)
– 0,75-0,85 Budapest egyéb kerületei, Bp. közvetlen vonzáskörzete és megyeszékhelyek
– 0,70-0,80 30.000 főnél több lakossal rendelkező városok
– 0,65-0,75 5-30.000 fő lakosú városok
– 0,60-0,70 falvak (amelyek esetében a bankok elfogadnak jelzálogfedezetet)
– ennél alacsonyabb HB érték nincs, mert az olyan ingatlanokra már nem adnak hitelt.
Eltűnő fedezetek
Meglepetten tapasztalod, hogy egyre értéktelenebb az ingatlanod? Ezt sajnos valamennyire a piac is igazolja, hiszen nem lehet ugyanannyiért eladni egy házat, mint egy évvel ezelőtt. A 10-20 százalékot is elérheti a visszaesés. Csakhogy a bankok még ennél is furcsábban számolnak!
Azt eddig is tapasztalhattad, hogy a hitelbiztosítéki érték nem az ingatlan forgalmi értéke, és a felvehető hitel sem annyi, amennyire az ingatlant sikerül felbecsültetni.
Pélául: ha van egy 10 000 000 forgalmi értékű ingatlanfedezet
2010 márcuis 1-ig volt adható: normál esetben:
6 000 000 – 7 150 000 Ft korrekciótól függően
magas finanszírozás esetében 6 800 000- 9 025 000 Ft hitelcéltól és korrekciótól függően, nem volt devizanemtől eltérés
2010 március 1 után adható:
HUF 7 500 000 Ft
EUR 6 000 000 Ft
CHF 4 500 000 fT
Az egyikbank belső szabályzatában pl. az ingatlan terhelhetőségére vonatkozóan megmarad a HBÉ, a számítás alapja.
A 10 milliós ingatlan hitelbiztosítéki értéke az: 9 500 000 Ft, ennek a 75 % -át lehet HUF alapon igényelni, ami 7 125 000. A forgalmi érték 75% -ig
(7 125 000 – 7 500 000) feletti rész csak max opcióval igényelhető.
A lakás nem változott, nem ment tönkre, de míg tavaly csaknem 10 milliós hitelhez is hozzájuthattál tulajdonosként, idén örülhetsz, ha 7 milliót megkaphatsz.
Ritka eset, de előfordulhat, hogy azért nem kapsz hitelt, mert a fedezetként felajánlott ingatlan értéke túl alacsony.
Az már gyakrabban fordul elő, hogy az ingatlan az ország olyan részén helyezkedik el, ahol az ingatlanok igen nehezen értékesíthetőek, ezért az értékbecslő az értéket nagyon alacsonyra veszi, és emiatt hiúsul meg a hitelfelvétel.
A hitel felvételét továbbá megakadályozhatják az ingatlan tulajdoni lapján szereplő különböző bejegyzések.
Ezek egy része – mint a jelzálogjog vagy a haszonélvezeti jog – csak nehezíti, másik részük – elidegenítési tilalom, peres ügyek – szinte lehetetlenné teszik a hitelezést.
A szigorítással lényegében kiesnek a hitelezhetőségi körből a jövedelemmel nem rendelkezők, a bejelentett jövedelem nélkül foglalkoztatottak, vagy akiknek nagyon alacsony a hivatalos jövedelmük – akár, mert részmunkaidősök, vagy a munkaadójuk nem jelenti be őket teljes összegre.
Ugyanígy, az amúgy is szigorodó banki kockázati listán előkelő helyen szereplő kistelepüléseken élők.
Még ha egy banknál hivatalosan nincs is kimondva egy településről, hogy a lakói nem hitelezhetőek, a fedezetként bevonható ingatlan minimumértékének meghatározásának lehet ilyen hozadéka.
Kedves Gabriella!
Szeretném tudni, hogy miért súlytja ez a szabályozás a kistelepülésen élőket? Nekem ez a cikkből nem volt világos.
Köszönettel: Tóth Lívia
Kedves Lívia,
Ez egy olyan téma, amit sosem lehet elég részletesen átrágni, ezért is törekedtem inkább egy általános körképre.
Mindig fel fognak merülni további kételyek, kérdések, észrevételek, éppen ezért nagyon köszönöm a felvetését.
Saját tapasztalatomra hagyatkozva szeretnék válaszolni arra, hogy mi is lehetett a jogalkotó szándéka a kistelepülésen élő adósok diszkriminatív finanszírozásával.
Véleményem szerint ennek az az oka, hogy a kistelepülésen található – bedőlt – ingatlanok nehezen értékesíthetőek (akár végrehajtási árverés, akár zálogtárgyértékesítés, akár vételi jog gyakorlása útján, stb.), melynek során patthelyzetbe kerül adós és hitelező, mely tovább mélyíti az amúgy is gyenge piaci helyzetet.
Azzal, hogy kikerülnek a finanszírozási körből eleve nehezen finanszírozható ingatlanok, talán elkerülhető további háztartások összeomlása, illetve csökken a bankok rossz adósállománya, nagyobb esélye van a hitel zökkenőmentes visszafizetésének és könnyebben jutnak a pénzükhöz a hitelezők.
Csak abba gondoljon bele, hogy mennyivel könnyebb eladni egy házat Budafokon, mint Gávavencsellőn, illetve mennyivel másabb az életszínvonal az ország különbözőbb részein.
Tudom, hogy a fentiek nem megoldások erre a szörnyű helyzetre, hanem csak válaszok rá, de a megoldáshoz közelebb vezetnek, ha kevesebb háztartás adósodik el.
Üdv.,
Gabi
Kedves Gabriella!
Úgy érti, ha valaki megpróbálna hitelt felvenni a házára – a példa kedvéért – Gávavencsellőn, akkor a bank elutasítaná, mert nem budapesti? (Nyilván nem erre hivatkozna…) Azért ez eléggé „ombudsman-szagú” probléma, nem? Persze nyilván kitaláltak valami olyan dolgot, amire lehet ilyenkor hivatkozni, és kevésbé tűnik diszkriminatívnak.
Üdv: Lívia
Kedves Lívia,
Nem elutasításról van szó, hanem korlátozásokról, amit én személy szerint nem tartok annyira diszkriminatívnak.
Miért? A munkám során számos olyan ügylettel találkoztam, amikor is az Isten háta mögötti család minden nagykorú tagjának volt valamilyen hitele, plusz még a családi ház is be volt terhelve mindenféleképpen.
Na, ezt az extrém helyzetet akarja a szabályozás leradírozni, nem pedig azt, amikor a tisztes jövedelemmel rendelkező kisközségi adós hitelt szeretne felvenni.
Üdv.,
Gabi
Még annyit, hogy a bankok mindig a legrosszabb esetre készülnek fel, amikor hiteleznek, hiszen a betétesek pénzét helyezik ki, nagy kockázat ez. Érthető módon így szerződéskötés előtt alaposan fel kell mérni az adóst és az ingatlant, hogy lássuk, mi történhet, ha az adós beadja a kulcsot.
Kedves Gabriella,
Köszönöm szépen az ügynökökre és a termékekre vonatkozó kiegészítését.
Üdv.,
F. Gabi
Kedves Gabi!
Nagyon szívesen, mert saját tapasztalat alapján én is azt gondoltam, hogy elég ennyit leírni amennyit Ön is írt a változásokról, de közben sorra jöttek a kérdések a kombinált hitelekre vonatkozóan, a hitel törlesztésére fordítható maximális havi jövedelemmel kapcsolatosan sokan nem értették, illetve több portálon megjelentek a cikkek, hogy ezen változások a közvetítőket is érintik, így a kérdés jogos volt, hogy az ügyfeleket ez miként is érinti.